Em paralelo, o novo Pacote Habitação prevê benefícios fiscais para construção, reabilitação, venda e arrendamento de imóveis habitacionais, incluindo a possibilidade de aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% em determinadas empreitadas, novos regimes de reinvestimento, benefícios sobre rendimentos prediais e medidas específicas para arrendamento acessível.

Com a publicação do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, aprovado ao abrigo da Lei n.º 9-A/2026, foram aprovadas novas medidas com impacto em IVA, IRS, IRC, IMT e benefícios fiscais.

O diploma prevê, ainda, três regimes específicos:

• CIA — Contratos de Investimento para Arrendamento;
• Regime de restituição parcial do IVA suportado por particulares em empreitadas de construção de imóveis para habitação própria e permanente;
• RSAA — Regime Simplificado de Arrendamento Acessível.

As medidas podem representar uma redução fiscal relevante, mas dependem do cumprimento de limites, prazos, formalidades e obrigações documentais. A análise deve ser feita antes da emissão ou tratamento das faturas, da celebração dos contratos ou da concretização das operações.

Informação ainda dependente de regulamentação ou orientação administrativa

Apesar de o Decreto-Lei n.º 97/2026 já estar publicado, algumas matérias ainda dependem de regulamentação, procedimentos administrativos ou orientações da Autoridade Tributária.

Estão ainda pendentes, nomeadamente:

• portarias e procedimentos relativos aos CIA;
• portaria relativa aos limites de renda no âmbito do RSAA;
• adaptação de plataformas eletrónicas;
• minuta de contrato no âmbito do CIA;
• ofícios circulados/procedimentos relativos à restituição do IVA;
• orientação administrativa sobre a inversão do sujeito passivo e o conceito de trabalhos de construção civil.

A informação que vier a ser publicada poderá complementar ou alterar a interpretação prática das regras agora conhecidas.

Base legal: artigo 13.º, artigo 16.º, anexo I, artigo 1.º, n.os 2 e 5, e anexo III, artigo 4.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 97/2026.

➡️ Produção de efeitos: a regulamentação prevista deve ser aprovada no prazo de 30 dias após a publicação do Decreto-Lei n.º 97/2026; as adaptações das plataformas eletrónicas devem estar disponíveis até 1 de setembro de 2026.

1. Imóveis abrangidos e limites aplicáveis

As medidas aplicam-se, em termos gerais, à construção, reabilitação, aquisição, venda e arrendamento de imóveis destinados à habitação, ao arrendamento habitacional ou ao subarrendamento habitacional.

Em 2026, os principais limites são:

• renda mensal moderada: até 2.300 €;
• preço de venda: até 660.982 €.

Estes limites podem ser atualizados por portaria.

Base legal: artigo 2.º, n.os 1, 2 e 3, do Decreto-Lei n.º 97/2026.

➡️ Produção de efeitos: depende da medida aplicável. Algumas produzem efeitos desde 1 de janeiro de 2026; os regimes CIA e RSAA produzem efeitos a partir de 1 de setembro de 2026.

2. Determinação do valor relevante

Para verificar se o limite de preço ou de renda é respeitado, deve atender-se ao valor total da operação.

São também considerados os valores relativos a bens móveis, equipamentos, partes acessórias ou serviços que fiquem ligados materialmente ao imóvel com caráter de permanência ou contribuam para a sua valorização, ainda que sejam contratados separadamente.

Assim, a autonomização de determinados componentes do negócio não impede que esses valores sejam considerados para efeitos dos limites legais.

Nos casos de compropriedade, comunhão ou pluralidade de arrendatários, os limites são aferidos pelo valor total do imóvel ou da renda.

Base legal: artigo 3.º, n.os 1, 2 e 3, do Decreto-Lei n.º 97/2026.

➡️ Produção de efeitos: regra transversal aplicável às medidas previstas no Decreto-Lei n.º 97/2026.

3. Iniciativa procedimental: conceito essencial para o IVA

A aplicação de algumas medidas de IVA depende da data de início da iniciativa procedimental da operação urbanística.

Considera-se iniciativa procedimental:

• nas obras sujeitas a licenciamento: a apresentação do pedido de licenciamento;
• nas obras sujeitas a comunicação prévia: a apresentação da comunicação prévia;
• nas obras isentas de controlo prévio: a apresentação do parecer prévio previsto no RJUE, quando aplicável, ou a informação sobre o início dos trabalhos.

Base legal: artigo 18.º, n.os 5 e 6, do Decreto-Lei n.º 97/2026.

➡️ Produção de efeitos: para efeitos da verba 2.42.1 e do regime de restituição parcial do IVA, relevam as operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental tenha iniciado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, desde que a exigibilidade do IVA ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.

4. IVA: taxa reduzida de 6% e inversão do sujeito passivo

É criada a verba 2.42 da Lista I anexa ao Código do IVA, permitindo a aplicação da taxa reduzida de 6% a determinadas empreitadas de construção ou reabilitação.

A verba divide-se em duas situações:

• verba 2.42.1: imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente do adquirente ou exclusivamente ao arrendamento habitacional;
• verba 2.42.2: Prédios urbanos ou frações autónomas de prédios urbanos para arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional abrangidos pelo regime de contratos de investimento para arrendamento aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.

Base legal: artigo 8.º do Decreto-Lei n.º 97/2026; verba 2.42 da Lista I anexa ao Código do IVA.

➡️ Produção de efeitos: a verba 2.42.1 e a nova redação da regra da inversão do sujeito passivo produzem efeitos a partir de 1 de julho de 2026, podendo aplicar-se desde 1 de janeiro de 2026 se existir opção conjunta do prestador e do adquirente.

4.1. Construção para venda como habitação própria e permanente

A taxa de IVA de 6% pode aplicar-se a empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a venda para habitação própria e permanente do adquirente, quando estejam reunidas, cumulativamente, as seguintes condições:

• o imóvel seja vendido para habitação própria e permanente do adquirente;
• na aquisição sejam aplicáveis as taxas das alíneas a) ou b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT;
• a venda ocorra no prazo máximo de 24 meses a contar da emissão da documentação relativa ao início de utilização;
• o título aquisitivo mencione expressamente a aplicação da verba 2.42.1 da Lista I anexa ao Código do IVA.

Base legal: artigo 10.º, n.º 1, alínea a), do Decreto-Lei n.º 97/2026.

➡️ Produção de efeitos: aplicável a empreitadas relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental tenha iniciado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e cuja exigibilidade do IVA ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.

4.2. Construção para arrendamento habitacional

A taxa de IVA de 6% pode aplicar-se a empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados exclusivamente ao arrendamento habitacional, desde que sejam cumpridas, cumulativamente, as seguintes condições:

• o arrendamento seja isento de IVA;
• os contratos sejam comunicados nos termos do Código do Imposto do Selo;
• o primeiro contrato entre em vigor no prazo máximo de 24 meses após a emissão da documentação relativa ao início de utilização;
• o imóvel esteja arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos;
• não seja convencionada a possibilidade de subarrendamento por montante superior ao limite legal.

Base legal: artigo 10.º, n.º 1, alínea b), e artigo 11.º do Decreto-Lei n.º 97/2026.

➡️ Produção de efeitos: aplicável a empreitadas relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental tenha iniciado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e cuja exigibilidade do IVA ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.

4.3. Propriedade horizontal e imputação proporcional

Em imóveis em propriedade horizontal, a taxa reduzida só se aplica à parte da empreitada proporcional à área das frações que cumpram os requisitos legais.

O mesmo se aplica, com adaptações, a imóveis compostos por andares ou divisões suscetíveis de utilização independente que não estejam constituídos em propriedade horizontal.

Esta regra exige controlo documental e contabilístico rigoroso, permitindo identificar a fração, a área, o destino previsto, os custos imputáveis e o enquadramento fiscal aplicado.

Base legal: artigo 10.º, n.os 3 e 4, do Decreto-Lei n.º 97/2026.

➡️ Produção de efeitos: aplicável no âmbito da verba 2.42.1, nos termos do artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 97/2026.

4.4. Inversão do sujeito passivo em IVA: construção civil em geral e nova regra para sujeitos passivos isentos

A regra da inversão do sujeito passivo em IVA passa a prever duas situações distintas.

Para sujeitos passivos que pratiquem operações com direito total ou parcial à dedução do IVA, mantém-se a aplicação da inversão quando sejam adquirentes de serviços de construção civil, incluindo remodelação, reparação, manutenção, conservação e demolição de imóveis, em regime de empreitada ou subempreitada. São esperadas orientações administrativas para clarificar o conceito de trabalhos de construção civil e ultrapassar indefinições práticas.

Para sujeitos passivos que apenas pratiquem operações sem direito à dedução do IVA, a inversão passa a aplicar-se quando sejam adquirentes de empreitadas de construção ou reabilitação previstas na verba 2.42 da Lista I do Código do IVA.

Do lado de quem emite a fatura, esta alteração exige a correta identificação das situações em que deve ser aplicada a regra da autoliquidação, sem liquidação de IVA pelo prestador. Na ótica do adquirente, alguns promotores imobiliários que realizem apenas operações isentas podem passar a receber faturas sem IVA liquidado pelo empreiteiro, ficando responsáveis por autoliquidar e entregar o imposto ao Estado.

Quando não estejam obrigados à entrega de declaração periódica de IVA, devem entregar a declaração correspondente a estas operações e pagar o imposto até ao final do mês seguinte àquele em que se torna exigível.

Base legal: artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 97/2026; artigo 2.º, n.º 1, alínea j), e artigo 27.º, n.º 3, do Código do IVA.

➡️ Produção de efeitos: aplicável nos termos do artigo 18.º, n.os 4 e 7, do Decreto-Lei n.º 97/2026, podendo aplicar-se desde 1 de janeiro de 2026 se existir opção conjunta do prestador e do adquirente.

4.5. Aplicação desde 1 de janeiro de 2026 por opção conjunta

A alteração à regra da inversão do sujeito passivo, a verba 2.42.1 e o regime de aplicação e regularização da taxa reduzida podem aplicar-se desde 1 de janeiro de 2026, se existir opção conjunta do prestador e do adquirente.

Esta opção significa que ambas as partes aceitam aplicar o novo regime a operações já realizadas desde 1 de janeiro de 2026.

Pode implicar correção de faturas, emissão de notas de crédito, declarações de substituição e regularização do IVA anteriormente liquidado ou entregue.

Base legal: artigo 18.º, n.º 7, do Decreto-Lei n.º 97/2026.

➡️ Produção de efeitos: desde 1 de janeiro de 2026, apenas mediante opção conjunta.

4.6. Conceito de trabalhos de construção civil

A aplicação da inversão do sujeito passivo em IVA continua a exigir especial cuidado.

A lei abrange serviços de construção civil, incluindo remodelação, reparação, manutenção, conservação e demolição de imóveis, em regime de empreitada ou subempreitada.

A clarificação administrativa sobre o conceito de trabalhos de construção civil, a sua delimitação prática e a eventual relevância de alvarás ou certificados deverá ser acompanhada.

4.7. Incumprimento das condições da taxa de IVA de 6%

A aplicação da taxa reduzida deve estar sustentada por informação objetiva e documentação adequada.

Existem três situações principais.

a) Incumprimento imputável ao adquirente

Quando o imóvel seja vendido para habitação própria e permanente, dentro do limite legal, no prazo de 24 meses e com menção expressa no título aquisitivo à verba 2.42.1, a falta posterior de afetação do imóvel a HPP pelo adquirente não obriga, por si só, o promotor a regularizar o IVA.

Neste caso, se o adquirente não afetar o imóvel à sua HPP no prazo de seis meses, ou não mantiver essa afetação durante 12 meses, aplica-se agravamento de IMT de 10% sobre o valor tributável.

Base legal: artigo 10.º, n.os 1, alínea a), 5 e 6, do Decreto-Lei n.º 97/2026.

b) Incumprimento pelo promotor com regularização menos gravosa

Se o promotor aplicou a taxa de 6%, mas não consegue vender o imóvel para HPP, mantendo o limite de preço e o prazo de 24 meses, a regularização é efetuada até ao final do período de imposto seguinte.

Nesta situação, são aplicáveis apenas os juros compensatórios devidos.

Base legal: artigo 11.º, n.º 2, alínea a), do Decreto-Lei n.º 97/2026.

c) Incumprimento pelo promotor com regularização agravada

Nos restantes casos — por exemplo, quando o imóvel seja vendido acima do limite legal, quando a venda ocorra fora do prazo de 24 meses, quando não exista menção expressa no título aquisitivo à aplicação da verba 2.42.1, ou quando não estejam reunidas condições objetivas que sustentem a aplicação da taxa reduzida — a regularização é feita através da substituição da declaração periódica de IVA.

Esta situação tem impacto substancialmente mais gravoso, pelo trabalho declarativo e burocrático associado e pela eventual aplicação de juros e outras penalidades.

Base legal: artigo 11.º, n.º 2, alínea b), do Decreto-Lei n.º 97/2026.

➡️ Produção de efeitos: aplicável ao regime da verba 2.42.1, nos termos dos artigos 10.º, 11.º e 18.º do Decreto-Lei n.º 97/2026.

5. IRS: reinvestimento em imóveis destinados ao arrendamento

Passa a ser possível excluir de tributação ganhos obtidos com a venda de imóveis habitacionais, incluindo imóveis que não sejam habitação própria e permanente, quando o valor de realização seja reinvestido na aquisição de imóveis situados em Portugal destinados ao arrendamento habitacional.

O reinvestimento deve ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda, devendo ser manifestado na declaração de IRS.

Para manter o benefício:

• deve ser celebrado contrato de arrendamento no prazo de seis meses;
• o imóvel deve estar arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos;
• a renda não pode ultrapassar os limites legais;
• o imóvel não pode ser vendido nem transmitido, a título oneroso ou gratuito, nos cinco anos seguintes ao reinvestimento ou à data da realização da mais-valia, se esta for posterior.

Em caso de reinvestimento parcial, a exclusão é proporcional.

Base legal: artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 97/2026; artigo 10.º, n.os 7, 8, 9 e 12, do Código do IRS.

➡️ Produção de efeitos: aplicável às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.

5.1. Suspensão do prazo de reinvestimento em HPP

No regime geral de reinvestimento em habitação própria e permanente, passa a estar prevista a suspensão do prazo quando o reinvestimento não se concretize por facto superveniente não imputável ao sujeito passivo.

A suspensão exige contrato de compra e venda, contrato-promessa ou contrato de empreitada dentro do prazo legal, ação judicial relativa ao incumprimento e comunicação à AT na declaração de rendimentos.

Em caso de decisão judicial favorável, o reinvestimento deve ser concretizado até ao final dos 12 meses seguintes ao trânsito em julgado.

Base legal: artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 97/2026; artigo 10.º, n.os 27 a 31, do Código do IRS.

➡️ Produção de efeitos: desde 1 de janeiro de 2026.

6. Outras alterações em IRS: dedução à coleta das rendas

O limite da dedução anual em IRS das rendas de contratos de arrendamento habitacional abrangidas pelo artigo 78.º-E do Código do IRS aumenta para:

• 900 € em 2026;
• 1.000 € a partir de 2027.

➡️ Produção de efeitos: 900 € em 2026 e 1.000 € a partir de 2027.

7. Rendimentos prediais: IRS, IRC e retenção na fonte

O artigo 45.º-C do EBF prevê tributação autónoma de 10% em IRS para rendimentos prediais de contratos de arrendamento destinados exclusivamente à habitação, desde que a renda mensal não exceda os limites legais.

Quando os rendimentos sejam obtidos por sujeitos passivos de IRC ou por sujeitos passivos de IRS com contabilidade organizada, no âmbito da categoria B, são considerados apenas em 50%.

A retenção na fonte aplicável aos rendimentos da categoria F abrangidos pelo artigo 45.º-C do EBF passa também a ser de 10%.

Caso já tenham sido efetuadas retenções a taxa superior, a forma de regularização deverá ser analisada em função das instruções declarativas e procedimentos aplicáveis.

Base legal: artigos 5.º e 9.º do Decreto-Lei n.º 97/2026; artigo 45.º-C do EBF; artigo 101.º, n.º 1, alínea f), do Código do IRS.

➡️ Produção de efeitos: desde 1 de janeiro de 2026, para rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029.

8. IMT: agravamento para não residentes e novo prazo de pagamento

Na aquisição de prédio urbano ou fração autónoma destinado exclusivamente a habitação, por adquirente não residente, a taxa de IMT passa a ser de 7,5%, salvo exceções legais.

A taxa agravada não se aplica quando o adquirente:

• tenha sido residente fiscal em Portugal;
• se torne residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a aquisição;
• destine o imóvel ao arrendamento habitacional, com renda dentro dos limites legais, no prazo de seis meses, mantendo-o arrendado durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.

Quando se verifique uma situação de desagravamento, pode ser pedida à AT a anulação da diferença entre o imposto pago e o imposto resultante das taxas normais.

Base legal: artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 97/2026; artigo 17.º, n.os 10, 11 e 12, do Código do IMT.

➡️ Produção de efeitos: aplicável nos termos gerais de entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 97/2026.

8.1. Liquidação e pagamento do IMT

O prazo para pagamento do IMT é alterado.

O imposto deve ser pago no próprio dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes.

Base legal: artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 97/2026; artigo 36.º, n.º 1, do Código do IMT.

9. IMT e IS – Habitações de custos controlados

É criado um benefício fiscal para a primeira aquisição de prédio urbano ou fração autónoma destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, quando esteja em causa habitação de custos controlados.

O benefício pode incluir isenção ou redução de IMT e dedução à coleta do imposto do selo.

A aplicação depende de deliberação da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal.

Base legal: artigo 9.º do Decreto-Lei n.º 97/2026; artigo 45.º-B do EBF.

10. Regime dos contratos de investimento para arrendamento (CIA)

O CIA — contrato de investimento para arrendamento — é celebrado entre o investidor e o IHRU, I. P., e destina-se a apoiar investimentos em imóveis para arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional.

Pode atribuir benefícios fiscais por um período até 25 anos, mas exige o cumprimento de condições ao longo da vigência do contrato.

Entre alguns dos requisitos estão:

• pelo menos 700/1000 da área de construção abrangida deve destinar-se a arrendamento habitacional;
• as rendas não podem exceder os limites legais;
• o investidor deve ter capacidade técnica e de gestão;
• deve dispor de contabilidade organizada adequada;
• deve ter a situação fiscal e contributiva regularizada;
• os imóveis abrangidos devem ser identificados e afetos ao arrendamento nos prazos previstos.

Entre os benefícios possíveis estão isenção de IMT, isenção de imposto do selo, isenção de IMI até oito anos, redução de 50% da taxa de IMI no período remanescente, aplicação da taxa reduzida de IVA da verba 2.42.2, isenção de AIMI, restituição de 50% do IVA suportado em serviços de arquitetura, engenharia, projetos e estudos, e redução de 50% da taxa da verba 29.2 da TGIS.

O incumprimento pode ser gravoso: a resolução do contrato implica a perda dos benefícios fiscais atribuídos, em percentagem variável consoante o momento em que ocorra o incumprimento — 100% nos primeiros 10 anos, 50% após esse período e antes dos últimos cinco anos, e 30% nos últimos cinco anos — acrescida de juros compensatórios.

Base legal: anexo I, artigos 1.º, 2.º, 3.º, 6.º e 7.º, do Decreto-Lei n.º 97/2026.

➡️ Produção de efeitos: a partir de 1 de setembro de 2026.

11. Regime de restituição parcial do IVA suportado por particulares na construção da sua HPP

Este regime aplica-se a pessoas singulares que, fora de uma atividade empresarial ou profissional, contratem empreitadas de construção de imóveis destinados à sua habitação própria e permanente.

O particular não aplica diretamente a taxa de 6%. Suporta IVA à taxa normal na empreitada e pode depois pedir à AT a restituição parcial do montante equivalente à diferença entre o IVA suportado e o IVA que resultaria da taxa reduzida.

O regime exige, nomeadamente:

• cumprimento dos limites legais do imóvel;
• afetação do imóvel a HPP no prazo de seis meses após a emissão da documentação relativa ao início de utilização;
• manutenção dessa afetação durante pelo menos 12 meses;
• faturas legalmente emitidas e comunicadas;
• contrato ou contratos de empreitada;
• título de utilização;
• comprovativo do valor do terreno;
• contratos de empreitada devem ser contratos escritos (“um orçamento” não é suficiente como contrato de empreitada);
• faturas comprovativas dos custos de construção.

A mera aquisição de materiais incorporados na construção não é elegível.

Base legal: anexo II, artigos 1.º a 7.º, do Decreto-Lei n.º 97/2026.

➡️ Produção de efeitos: aplicável a empreitadas cuja iniciativa procedimental tenha iniciado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e cuja exigibilidade do IVA ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026; pedidos relativos aos três primeiros trimestres de 2026 podem ser entregues a partir de 1 de outubro de 2026.

12. Regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA)

O RSAA — regime simplificado de arrendamento acessível — estabelece os requisitos para que determinados contratos de arrendamento, arrendamento para subarrendamento habitacional e subarrendamento habitacional possam beneficiar de isenção de IRS e IRC.

Este regime não se limita a imóveis novos ou construídos ao abrigo do Pacote Habitação, podendo abranger prédios urbanos ou mistos, frações autónomas, partes de prédio suscetíveis de utilização autónoma e partes de habitação, desde que sejam cumpridos os requisitos previstos no próprio regime.

O limite máximo da renda mensal será definido por portaria, tendo por base 80% da mediana de valores de renda por metro quadrado divulgada pelo INE para cada concelho.

Os contratos devem ter prazo mínimo de três anos, no caso de residência permanente, ou de três meses, no caso de residência temporária.

Para beneficiar do regime, o senhorio deve submeter, na plataforma eletrónica disponibilizada pelo IHRU, I. P., até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração do contrato, cópia do contrato celebrado e comprovativo da comunicação do contrato no Portal das Finanças, sem prejuízo das demais condições previstas no próprio regime.

O incumprimento dos requisitos determina a perda dos benefícios fiscais desde o momento do incumprimento, com regularização do imposto e juros compensatórios.

Base legal: anexo III, artigos 1.º a 8.º, do Decreto-Lei n.º 97/2026.

➡️ Produção de efeitos: a partir de 1 de setembro de 2026.

13. Aspetos práticos a considerar

A aplicação destas medidas exige análise prévia e documentação adequada.

Nas empreitadas em que se pretenda aplicar IVA a 6%, deve ser verificado e documentado, entre outros:

• o destino do imóvel;
• o limite de preço ou renda;
• a data da iniciativa procedimental;
• a data da documentação relativa ao início de utilização;
• o prazo de venda ou arrendamento;
• a menção expressa no título aquisitivo, quando aplicável;
• a imputação dos custos, especialmente em propriedade horizontal;
• o enquadramento das faturas emitidas pelos empreiteiros;
• identificação clara do local da obra nas faturas emitidas;
• celebração de contratos escritos de empreitada;
• a eventual necessidade de regularização futura.

Nos empreendimentos com várias frações, a contabilidade analítica, os centros de custo e os documentos de suporte devem permitir identificar, com rigor, que parte da empreitada respeita a imóveis ou frações elegíveis e que parte não reúne condições para beneficiar da taxa reduzida.

Nota final

As medidas aprovadas podem representar uma redução fiscal relevante, em especial no IVA da construção e reabilitação, na tributação dos rendimentos prediais e no reinvestimento de mais-valias imobiliárias.

Contudo, a sua aplicação depende do cumprimento rigoroso de limites, prazos, formalidades legais e obrigações documentais. A análise deve ser feita caso a caso, antes da concretização das operações ou da emissão e tratamento das respetivas faturas.

Fontes de informação

Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março

Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio

OCC – explicação técnica

OCC – documento explicativo

Lista de abreviaturas

• CIA — Contratos de Investimento para Arrendamento
• EBF — Estatuto dos Benefícios Fiscais
• HPP — Habitação Própria e Permanente
• IHRU, I. P. — Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P.
• IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis
• IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis
• IRC — Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas
• IRS — Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares
• IVA — Imposto sobre o Valor Acrescentado
• RJUE — Regime Jurídico da Urbanização e Edificação
• RSAA — Regime Simplificado de Arrendamento Acessível
• TGIS — Tabela Geral do Imposto do Selo

Esta comunicação é meramente informativa e não é exaustiva, pelo que se aconselha a consulta dos textos legais. Para mais informações, contactar através do email cingel@cingel.pt.

Qualquer informação/comunicação constante do sítio de internet www.cingel.pt ou relacionada, é de natureza meramente informativa e geral. A mesma não se destina a qualquer entidade ou situação particular e não substitui aconselhamento profissional adequado ao caso em concreto. As empresas Cingel, ou qualquer seu representante, não se responsabilizam por qualquer dano ou prejuízo que venha a ser causado de decisão tomada com base nas informações/comunicações referidas.

The post Trabalhos de construção civil e Pacote Habitação: novas regras de IVA, benefícios fiscais e alterações noutros impostos first appeared on Cingel.

As instruções publicadas incidem sobre a aplicação das alíneas f) e g) do n.º 2 do artigo 21.º do Código do IVA, clarificando as situações em que é admissível a dedução do imposto suportado, bem como os respetivos limites e enquadramento legal.

Esta comunicação é meramente informativa e não é exaustiva, pelo que se aconselha a consulta dos textos legais. Para mais informações, contactar através do email cingel@cingel.pt.

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Consulte o despacho AQUI.

Esta comunicação é meramente informativa e não é exaustiva, pelo que se aconselha a consulta dos textos legais. Para mais informações, contactar através do email cingel@cingel.pt.

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Esta comunicação é meramente informativa e não é exaustiva, pelo que se aconselha a consulta dos textos legais. Para mais informações, contactar através do email cingel@cingel.pt.

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Este normativo prevê um regime transitório (que se estenderá até 2028) de redução progressiva das taxas gerais de IRC.

Em síntese, as taxas aplicáveis aos períodos com início em ou após 1 de janeiro de 2025, 2026, 2027 e 2028 serão as seguintes:

Fonte: OCC

Informação útil:

• Resumo da OCC

Esta comunicação é meramente informativa e não é exaustiva, pelo que se aconselha a consulta dos textos legais. Para mais informações, contactar através do email cingel@cingel.pt.

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Foi publicada a Lei n.º 62/2025, de 27 de outubro que introduz o regime de grupos de IVA, que consiste na consolidação dos saldos do IVA a pagar ou recuperar por parte dos membros de um grupo de entidades, unidas por vínculos financeiros, económicos e organizacionais.

Informação útil:

• Resumo da OCC.
• Ofício Circulado n.º 25085/2025.

Esta comunicação é meramente informativa e não é exaustiva, pelo que se aconselha a consulta dos textos legais. Para mais informações, contactar através do email cingel@cingel.pt.

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Prestação de serviços ao abrigo do artigo 4.º/2/c do CIVA – por exemplo, transformação de produtos com material fornecido pelo cliente (como acontece com a maquia nos lagares de azeite).

Mas atenção:

nem todas as maquias beneficiavam da taxa reduzida. Só acontecia quando o produto resultante da transformação (ex. azeite) beneficiava ele próprio da taxa reduzida. Nestes casos, era essa a taxa aplicável à maquia.

O que mudou?

Foi revogado o n.º 6 do artigo 18.º do CIVA (DL n.º 33/2025, de 24 de março).

• Agora, mesmo que o produto transformado beneficie da taxa reduzida, a prestação de serviço (como a maquia) passa a estar sujeita à taxa normal de IVA.

Esta comunicação é meramente informativa e não é exaustiva, pelo que se aconselha a consulta dos textos legais.

Qualquer informação/comunicação constante do sítio de internet www.cingel.pt ou relacionada, é de natureza meramente informativa e geral. A mesma não se destina a qualquer entidade ou situação particular e não substitui aconselhamento profissional adequado ao caso em concreto. As empresas Cingel, ou qualquer seu representante, não se responsabilizam por qualquer dano ou prejuízo que venha a ser causado de decisão tomada com base nas informações/comunicações referidas.

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Consulte abaixo os quatro documentos com os resumos das mudanças preparados pela OCC:

• Alterações ao regime do IVA de caixa – Decreto-Lei n.º 34/2025, de 24 de março;

• Alterações das regras de localização das prestações de serviços de carácter cultural, artístico, científico, desportivo, recreativo, de ensino e similares – Decreto-Lei n.º 33/2025, de 24 de março;

• Alterações ao regime especial de tributação dos bens em segunda mão – Decreto-Lei n.º 33/2025, de 24 de março;

• Alterações ao regime de isenção aplicável às pequenas empresas – Decreto-Lei n.º 35/2025, de 24 de março.

Esta comunicação é meramente informativa e não é exaustiva, pelo que se aconselha a consulta dos textos legais. Para mais informações, contactar através do email cingel@cingel.pt.

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Consulte aqui: Ofício-circulado n.º 25 059/2025

Esta comunicação é meramente informativa e não é exaustiva, pelo que se aconselha a consulta dos textos legais. Para mais informações, contactar através do email cingel@cingel.pt.

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Neste artigo encontrará alertas para as muitas alterações de âmbito fiscal. Algumas das explicações estão em links para o documento interativo preparado pela Ordem dos Contabilistas Certificados (OCC) ou para o próprio artigo do OE.

1. Prorrogação de obrigações fiscais

• Comunicação de inventários – Ficam dispensados da obrigação de comunicação de inventários valorizados:

a) Todos os sujeitos passivos, relativamente ao período de tributação com início em ou após 1 de janeiro de 2024;

b) Os sujeitos passivos que não estejam obrigados a inventário permanente, relativamente ao período de tributação com início em ou após 1 de janeiro de 2025.

• SAF-T contabilidade – A submissão do ficheiro SAF-T (PT) relativo à contabilidade para efeitos do preenchimento dos anexos A e I da IES é aplicável aos períodos de 2026 e seguintes, a entregar em 2027 ou em períodos seguintes.

• Faturas em pdf – Até 31 de dezembro de 2025 são aceites faturas em ficheiro PDF, sendo consideradas como faturas eletrónicas para todos os efeitos previstos na legislação fiscal.

Consulte resumo OCC ou artigo 114.º OE 2025.

2. IRS

• Prémios de produtividade, desempenho, participações nos lucros e gratificações de balanço – Consulte AQUI as alterações ou artigo 115.º OE 2025.

• IRS Jovem (artigo 12.º-B CIRS) – Introdução de alterações significativas a este regime. Para mais informação consulte resumo OCC ou artigo 89.º OE 2025.

• Atualização dos escalões de IRS (artigo 68.º CIRS) – Consulte AQUI os novos escalões ou artigo 89.º OE 2025.

• Redução da taxa de retenção na fonte (artigo 101.º CIRS) dos rendimentos da categoria B de IRS decorrentes das atividades profissionais especificamente previstas na tabela anexa ao CIRS para 23% – Consulte resumo OCC ou artigo 89.º OE 2025.

• Outras alterações – Aumento da dedução específica fixa dos rendimentos da categoria A de IRS; Atualização do mínimo de existência; Tributação autónoma – Rendimentos de categoria B; Redução da taxa de cálculo de pagamentos por conta da categoria B de IRS.

3. IRC

• Realizações de utilidade social (artigo 43.º CIRC) – Introduz-se a majoração de 20% sobre os gastos suportados com seguros de saúde de trabalhadores, dedutíveis para efeitos da determinação do lucro tributável. Consulte resumo OCC ou artigo 90.º OE 2025.

• Taxas (artigo 87.º CIRC) – Diminui-se em 1 ponto percentual a taxa nominal de IRC, de 21% para 20%. Adicionalmente é também reduzida em 1 ponto percentual a taxa nominal de IRC aplicável aos primeiros 50 000 euros de matéria coletável das micro e PME e small mid cap. Consulte resumo OCC ou artigo 90.º OE 2025.

• Taxas de tributação autónoma (artigo 88.º CIRC) – Reduz-se as taxas de tributação autónoma e aumenta-se os limites de valor de aquisição para as viaturas ligeiras de passageiros e para as viaturas da classe N1:

Fonte: Resumo OCC. Consulte também artigo 90.º OE 2025.

Adicionalmente os espetáculos oferecidos no país ou no estrangeiro a clientes ou a fornecedores ou ainda a quaisquer outras pessoas ou entidades deixam de ser sujeitos a tributação autónoma de 10%.

Disposições transitórias (artigo 116.º OE 2025): O aumento de 10 pontos percentuais nas taxas de tributação autónoma em caso de prejuízo fiscal previsto n.º 14 do artigo 88.º do CIRC não é aplicável, no período de tributação de 2025, quando:

a) O sujeito passivo tenha obtido lucro tributável em um dos três períodos de tributação anteriores (2022, 2023 e 2024) e as obrigações declarativas de submissão da Modelo 22 e IES, relativas aos dois períodos de tributação anteriores (2023 e 2024), tenham sido cumpridas dentro do prazo legal;

b) Estes correspondam ao período de tributação de início de atividade ou a um dos dois períodos seguintes.

• Regime extraordinário de apoio a encargos suportados na produção agrícola – Prorroga-se até 31 de dezembro de 2025.

4. IVA

• Exclusões do direito à dedução (artigo 21.º CIVA) – Passa a ser possível a dedução do IVA suportado na aquisição, fabrico ou importação, à locação, à utilização, à transformação e reparação de velocípedes, com ou sem motor. Consulte resumo OCC ou artigo 92.º OE 2025.

• Taxa reduzida de IVA passa a aplicar-se também:  

1. Às seguintes entidades: Serviço Regional de Proteção Civil, IP-RAM, pelo Serviço Regional de Proteção Civil e Bombeiros dos Açores, pelos municípios e pelas entidades intermunicipais (verba 2.10).
2. A espetáculos de tauromaquia (verba 2.32).
3. A produtos alimentícios destinados a lactentes e crianças de pouca idade, incluindo as fórmulas de transição, bem como os alimentos para fins medicinais específicos e os substitutos integrais da dieta para controlo do peso (verba 1.14).

Consulte resumo OCC ou artigos 93.º a 95.º OE 2025.

Com o intuito de clarificar as alterações mais significativas em sede de IVA, a AT publicou o Ofício Circulado n.º 25056/2025.

• Outras alterações – Restituição de IVA – Decreto-Lei n.º 84/2017; Prorrogação da isenção de IVA – Artigo 4.º da Lei 10-A/2022, de 28 de abril – Tributação de bens para produção agrícola e animais de companhia.

5. Benefícios Fiscais

• Incentivo à valorização salarial (artigo 19.º-B EBF) – Introduzem-se alterações significativas a este incentivo, criado em 2023. Consulte resumo OCC ou artigo 91.º OE 2025.

• Incentivos à capitalização das empresas (artigos 43.º-B e 43.º-D EBF) – Consulte AQUI as alterações ou artigo 91.º OE 2025.

• Outras alterações – Regime aplicável às entidades licenciadas na Zona Franca da Madeira; Prorrogação da vigência de benefícios fiscais do EBF.

6. Imposto do Selo

• Transmissão de dados entre o IRN, IGCP e AT (artigo 96.º OE 2025) – Os herdeiros vão passar a ter informação sobre os títulos e certificados detidos pelos familiares falecidos. O IGCP vai passar a disponibilizar os dados à AT.

• Prorrogação de benefícios fiscais – Isenção de IS no capital e garantias no âmbito da renegociação de crédito à habitação; e isenção de IS no capital, no âmbito das operações de fixação temporária da prestação e capitalização dos montantes diferidos no valor do empréstimo para contratos de crédito para aquisição ou construção de HPP.

7. IMT

Atualização dos escalões de IMT – Mais informação em resumo OCC ou artigo 100.º OE 2025.

8. IMI

Divulgação dos municípios que aprovaram a prorrogação da isenção de IMI para prédios urbanos cujo VPT não exceda 125.000 €, destinados a HPP – A lista de municípios onde vigora a prorrogação desta isenção será disponibilizada pela AT na sua página na internet até fevereiro de 2025. Consulte resumo OCC ou artigo 118.º OE 2025.

9. Contribuições extraordinárias

• Não atualização da contribuição para o audiovisual (artigo 107.º OE 2025).

• Mantêm-se em vigor as seguintes contribuições – Contribuição sobre o setor bancário e adicional de solidariedade sobre o setor bancário (artigos 108.º e 109.º OE 2025); Contribuição extraordinária sobre a indústria farmacêutica (artigo 110.º OE 2025); Contribuição extraordinária sobre os fornecedores do SNS de dispositivos médicos (artigo 111.º OE 2025); e Contribuição extraordinária sobre o setor energético (artigo 112.º OE 2025). Consulte o resumo da OCC AQUI.

10. Notificações eletrónicas

Estabelece-se que sempre que os beneficiários apresentem um requerimento de prestação social ou apoio na segurança social direta, os serviços da segurança social ficam autorizados a efetuar comunicações, no âmbito do mesmo processo, incluindo a decisão, através do sistema de notificações eletrónicas da segurança social.

Estabelece-se ainda que sempre que pessoas singulares e coletivas, públicas e privadas, se candidatem a fundos europeus aplica-se, salvo indicação expressa em contrário dos candidatos, o mecanismo de notificação eletrónica previsto no Decreto-Lei n.º 93/2017, de 1 de agosto, com as devidas adaptações.

As pessoas coletivas são sempre notificadas por via do sistema de notificações eletrónicas da segurança social.

Fonte: Resumo OCC. Consulte também artigo 167.º OE 2025.

Fontes de Informação:

• Lei n.º 45-A/2024, de 31 de dezembro
• Resumo OCC
• Ofício Circulado n.º 25056/2025, de 02 de janeiro – IVA – Orçamento do Estado para 2025. Alterações ao Código do Iva e legislação complementar.

Esta comunicação é meramente informativa e não é exaustiva, pelo que se aconselha a consulta dos textos legais. Para mais informações, contactar através do email cingel@cingel.pt.

Qualquer informação/comunicação constante do sítio de internet www.cingel.pt ou relacionada, é de natureza meramente informativa e geral. A mesma não se destina a qualquer entidade ou situação particular e não substitui aconselhamento profissional adequado ao caso em concreto. As empresas Cingel, ou qualquer seu representante, não se responsabilizam por qualquer dano ou prejuízo que venha a ser causado de decisão tomada com base nas informações/comunicações referidas.

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