Em paralelo, o novo Pacote Habitação prevê benefícios fiscais para construção, reabilitação, venda e arrendamento de imóveis habitacionais, incluindo a possibilidade de aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% em determinadas empreitadas, novos regimes de reinvestimento, benefícios sobre rendimentos prediais e medidas específicas para arrendamento acessível.

Com a publicação do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, aprovado ao abrigo da Lei n.º 9-A/2026, foram aprovadas novas medidas com impacto em IVA, IRS, IRC, IMT e benefícios fiscais.

O diploma prevê, ainda, três regimes específicos:

• CIA — Contratos de Investimento para Arrendamento;
• Regime de restituição parcial do IVA suportado por particulares em empreitadas de construção de imóveis para habitação própria e permanente;
• RSAA — Regime Simplificado de Arrendamento Acessível.

As medidas podem representar uma redução fiscal relevante, mas dependem do cumprimento de limites, prazos, formalidades e obrigações documentais. A análise deve ser feita antes da emissão ou tratamento das faturas, da celebração dos contratos ou da concretização das operações.

Informação ainda dependente de regulamentação ou orientação administrativa

Apesar de o Decreto-Lei n.º 97/2026 já estar publicado, algumas matérias ainda dependem de regulamentação, procedimentos administrativos ou orientações da Autoridade Tributária.

Estão ainda pendentes, nomeadamente:

• portarias e procedimentos relativos aos CIA;
• portaria relativa aos limites de renda no âmbito do RSAA;
• adaptação de plataformas eletrónicas;
• minuta de contrato no âmbito do CIA;
• ofícios circulados/procedimentos relativos à restituição do IVA;
• orientação administrativa sobre a inversão do sujeito passivo e o conceito de trabalhos de construção civil.

A informação que vier a ser publicada poderá complementar ou alterar a interpretação prática das regras agora conhecidas.

Base legal: artigo 13.º, artigo 16.º, anexo I, artigo 1.º, n.os 2 e 5, e anexo III, artigo 4.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 97/2026.

➡️ Produção de efeitos: a regulamentação prevista deve ser aprovada no prazo de 30 dias após a publicação do Decreto-Lei n.º 97/2026; as adaptações das plataformas eletrónicas devem estar disponíveis até 1 de setembro de 2026.

1. Imóveis abrangidos e limites aplicáveis

As medidas aplicam-se, em termos gerais, à construção, reabilitação, aquisição, venda e arrendamento de imóveis destinados à habitação, ao arrendamento habitacional ou ao subarrendamento habitacional.

Em 2026, os principais limites são:

• renda mensal moderada: até 2.300 €;
• preço de venda: até 660.982 €.

Estes limites podem ser atualizados por portaria.

Base legal: artigo 2.º, n.os 1, 2 e 3, do Decreto-Lei n.º 97/2026.

➡️ Produção de efeitos: depende da medida aplicável. Algumas produzem efeitos desde 1 de janeiro de 2026; os regimes CIA e RSAA produzem efeitos a partir de 1 de setembro de 2026.

2. Determinação do valor relevante

Para verificar se o limite de preço ou de renda é respeitado, deve atender-se ao valor total da operação.

São também considerados os valores relativos a bens móveis, equipamentos, partes acessórias ou serviços que fiquem ligados materialmente ao imóvel com caráter de permanência ou contribuam para a sua valorização, ainda que sejam contratados separadamente.

Assim, a autonomização de determinados componentes do negócio não impede que esses valores sejam considerados para efeitos dos limites legais.

Nos casos de compropriedade, comunhão ou pluralidade de arrendatários, os limites são aferidos pelo valor total do imóvel ou da renda.

Base legal: artigo 3.º, n.os 1, 2 e 3, do Decreto-Lei n.º 97/2026.

➡️ Produção de efeitos: regra transversal aplicável às medidas previstas no Decreto-Lei n.º 97/2026.

3. Iniciativa procedimental: conceito essencial para o IVA

A aplicação de algumas medidas de IVA depende da data de início da iniciativa procedimental da operação urbanística.

Considera-se iniciativa procedimental:

• nas obras sujeitas a licenciamento: a apresentação do pedido de licenciamento;
• nas obras sujeitas a comunicação prévia: a apresentação da comunicação prévia;
• nas obras isentas de controlo prévio: a apresentação do parecer prévio previsto no RJUE, quando aplicável, ou a informação sobre o início dos trabalhos.

Base legal: artigo 18.º, n.os 5 e 6, do Decreto-Lei n.º 97/2026.

➡️ Produção de efeitos: para efeitos da verba 2.42.1 e do regime de restituição parcial do IVA, relevam as operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental tenha iniciado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, desde que a exigibilidade do IVA ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.

4. IVA: taxa reduzida de 6% e inversão do sujeito passivo

É criada a verba 2.42 da Lista I anexa ao Código do IVA, permitindo a aplicação da taxa reduzida de 6% a determinadas empreitadas de construção ou reabilitação.

A verba divide-se em duas situações:

• verba 2.42.1: imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente do adquirente ou exclusivamente ao arrendamento habitacional;
• verba 2.42.2: Prédios urbanos ou frações autónomas de prédios urbanos para arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional abrangidos pelo regime de contratos de investimento para arrendamento aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.

Base legal: artigo 8.º do Decreto-Lei n.º 97/2026; verba 2.42 da Lista I anexa ao Código do IVA.

➡️ Produção de efeitos: a verba 2.42.1 e a nova redação da regra da inversão do sujeito passivo produzem efeitos a partir de 1 de julho de 2026, podendo aplicar-se desde 1 de janeiro de 2026 se existir opção conjunta do prestador e do adquirente.

4.1. Construção para venda como habitação própria e permanente

A taxa de IVA de 6% pode aplicar-se a empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a venda para habitação própria e permanente do adquirente, quando estejam reunidas, cumulativamente, as seguintes condições:

• o imóvel seja vendido para habitação própria e permanente do adquirente;
• na aquisição sejam aplicáveis as taxas das alíneas a) ou b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT;
• a venda ocorra no prazo máximo de 24 meses a contar da emissão da documentação relativa ao início de utilização;
• o título aquisitivo mencione expressamente a aplicação da verba 2.42.1 da Lista I anexa ao Código do IVA.

Base legal: artigo 10.º, n.º 1, alínea a), do Decreto-Lei n.º 97/2026.

➡️ Produção de efeitos: aplicável a empreitadas relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental tenha iniciado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e cuja exigibilidade do IVA ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.

4.2. Construção para arrendamento habitacional

A taxa de IVA de 6% pode aplicar-se a empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados exclusivamente ao arrendamento habitacional, desde que sejam cumpridas, cumulativamente, as seguintes condições:

• o arrendamento seja isento de IVA;
• os contratos sejam comunicados nos termos do Código do Imposto do Selo;
• o primeiro contrato entre em vigor no prazo máximo de 24 meses após a emissão da documentação relativa ao início de utilização;
• o imóvel esteja arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos;
• não seja convencionada a possibilidade de subarrendamento por montante superior ao limite legal.

Base legal: artigo 10.º, n.º 1, alínea b), e artigo 11.º do Decreto-Lei n.º 97/2026.

➡️ Produção de efeitos: aplicável a empreitadas relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental tenha iniciado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e cuja exigibilidade do IVA ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.

4.3. Propriedade horizontal e imputação proporcional

Em imóveis em propriedade horizontal, a taxa reduzida só se aplica à parte da empreitada proporcional à área das frações que cumpram os requisitos legais.

O mesmo se aplica, com adaptações, a imóveis compostos por andares ou divisões suscetíveis de utilização independente que não estejam constituídos em propriedade horizontal.

Esta regra exige controlo documental e contabilístico rigoroso, permitindo identificar a fração, a área, o destino previsto, os custos imputáveis e o enquadramento fiscal aplicado.

Base legal: artigo 10.º, n.os 3 e 4, do Decreto-Lei n.º 97/2026.

➡️ Produção de efeitos: aplicável no âmbito da verba 2.42.1, nos termos do artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 97/2026.

4.4. Inversão do sujeito passivo em IVA: construção civil em geral e nova regra para sujeitos passivos isentos

A regra da inversão do sujeito passivo em IVA passa a prever duas situações distintas.

Para sujeitos passivos que pratiquem operações com direito total ou parcial à dedução do IVA, mantém-se a aplicação da inversão quando sejam adquirentes de serviços de construção civil, incluindo remodelação, reparação, manutenção, conservação e demolição de imóveis, em regime de empreitada ou subempreitada. São esperadas orientações administrativas para clarificar o conceito de trabalhos de construção civil e ultrapassar indefinições práticas.

Para sujeitos passivos que apenas pratiquem operações sem direito à dedução do IVA, a inversão passa a aplicar-se quando sejam adquirentes de empreitadas de construção ou reabilitação previstas na verba 2.42 da Lista I do Código do IVA.

Do lado de quem emite a fatura, esta alteração exige a correta identificação das situações em que deve ser aplicada a regra da autoliquidação, sem liquidação de IVA pelo prestador. Na ótica do adquirente, alguns promotores imobiliários que realizem apenas operações isentas podem passar a receber faturas sem IVA liquidado pelo empreiteiro, ficando responsáveis por autoliquidar e entregar o imposto ao Estado.

Quando não estejam obrigados à entrega de declaração periódica de IVA, devem entregar a declaração correspondente a estas operações e pagar o imposto até ao final do mês seguinte àquele em que se torna exigível.

Base legal: artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 97/2026; artigo 2.º, n.º 1, alínea j), e artigo 27.º, n.º 3, do Código do IVA.

➡️ Produção de efeitos: aplicável nos termos do artigo 18.º, n.os 4 e 7, do Decreto-Lei n.º 97/2026, podendo aplicar-se desde 1 de janeiro de 2026 se existir opção conjunta do prestador e do adquirente.

4.5. Aplicação desde 1 de janeiro de 2026 por opção conjunta

A alteração à regra da inversão do sujeito passivo, a verba 2.42.1 e o regime de aplicação e regularização da taxa reduzida podem aplicar-se desde 1 de janeiro de 2026, se existir opção conjunta do prestador e do adquirente.

Esta opção significa que ambas as partes aceitam aplicar o novo regime a operações já realizadas desde 1 de janeiro de 2026.

Pode implicar correção de faturas, emissão de notas de crédito, declarações de substituição e regularização do IVA anteriormente liquidado ou entregue.

Base legal: artigo 18.º, n.º 7, do Decreto-Lei n.º 97/2026.

➡️ Produção de efeitos: desde 1 de janeiro de 2026, apenas mediante opção conjunta.

4.6. Conceito de trabalhos de construção civil

A aplicação da inversão do sujeito passivo em IVA continua a exigir especial cuidado.

A lei abrange serviços de construção civil, incluindo remodelação, reparação, manutenção, conservação e demolição de imóveis, em regime de empreitada ou subempreitada.

A clarificação administrativa sobre o conceito de trabalhos de construção civil, a sua delimitação prática e a eventual relevância de alvarás ou certificados deverá ser acompanhada.

4.7. Incumprimento das condições da taxa de IVA de 6%

A aplicação da taxa reduzida deve estar sustentada por informação objetiva e documentação adequada.

Existem três situações principais.

a) Incumprimento imputável ao adquirente

Quando o imóvel seja vendido para habitação própria e permanente, dentro do limite legal, no prazo de 24 meses e com menção expressa no título aquisitivo à verba 2.42.1, a falta posterior de afetação do imóvel a HPP pelo adquirente não obriga, por si só, o promotor a regularizar o IVA.

Neste caso, se o adquirente não afetar o imóvel à sua HPP no prazo de seis meses, ou não mantiver essa afetação durante 12 meses, aplica-se agravamento de IMT de 10% sobre o valor tributável.

Base legal: artigo 10.º, n.os 1, alínea a), 5 e 6, do Decreto-Lei n.º 97/2026.

b) Incumprimento pelo promotor com regularização menos gravosa

Se o promotor aplicou a taxa de 6%, mas não consegue vender o imóvel para HPP, mantendo o limite de preço e o prazo de 24 meses, a regularização é efetuada até ao final do período de imposto seguinte.

Nesta situação, são aplicáveis apenas os juros compensatórios devidos.

Base legal: artigo 11.º, n.º 2, alínea a), do Decreto-Lei n.º 97/2026.

c) Incumprimento pelo promotor com regularização agravada

Nos restantes casos — por exemplo, quando o imóvel seja vendido acima do limite legal, quando a venda ocorra fora do prazo de 24 meses, quando não exista menção expressa no título aquisitivo à aplicação da verba 2.42.1, ou quando não estejam reunidas condições objetivas que sustentem a aplicação da taxa reduzida — a regularização é feita através da substituição da declaração periódica de IVA.

Esta situação tem impacto substancialmente mais gravoso, pelo trabalho declarativo e burocrático associado e pela eventual aplicação de juros e outras penalidades.

Base legal: artigo 11.º, n.º 2, alínea b), do Decreto-Lei n.º 97/2026.

➡️ Produção de efeitos: aplicável ao regime da verba 2.42.1, nos termos dos artigos 10.º, 11.º e 18.º do Decreto-Lei n.º 97/2026.

5. IRS: reinvestimento em imóveis destinados ao arrendamento

Passa a ser possível excluir de tributação ganhos obtidos com a venda de imóveis habitacionais, incluindo imóveis que não sejam habitação própria e permanente, quando o valor de realização seja reinvestido na aquisição de imóveis situados em Portugal destinados ao arrendamento habitacional.

O reinvestimento deve ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda, devendo ser manifestado na declaração de IRS.

Para manter o benefício:

• deve ser celebrado contrato de arrendamento no prazo de seis meses;
• o imóvel deve estar arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos;
• a renda não pode ultrapassar os limites legais;
• o imóvel não pode ser vendido nem transmitido, a título oneroso ou gratuito, nos cinco anos seguintes ao reinvestimento ou à data da realização da mais-valia, se esta for posterior.

Em caso de reinvestimento parcial, a exclusão é proporcional.

Base legal: artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 97/2026; artigo 10.º, n.os 7, 8, 9 e 12, do Código do IRS.

➡️ Produção de efeitos: aplicável às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.

5.1. Suspensão do prazo de reinvestimento em HPP

No regime geral de reinvestimento em habitação própria e permanente, passa a estar prevista a suspensão do prazo quando o reinvestimento não se concretize por facto superveniente não imputável ao sujeito passivo.

A suspensão exige contrato de compra e venda, contrato-promessa ou contrato de empreitada dentro do prazo legal, ação judicial relativa ao incumprimento e comunicação à AT na declaração de rendimentos.

Em caso de decisão judicial favorável, o reinvestimento deve ser concretizado até ao final dos 12 meses seguintes ao trânsito em julgado.

Base legal: artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 97/2026; artigo 10.º, n.os 27 a 31, do Código do IRS.

➡️ Produção de efeitos: desde 1 de janeiro de 2026.

6. Outras alterações em IRS: dedução à coleta das rendas

O limite da dedução anual em IRS das rendas de contratos de arrendamento habitacional abrangidas pelo artigo 78.º-E do Código do IRS aumenta para:

• 900 € em 2026;
• 1.000 € a partir de 2027.

➡️ Produção de efeitos: 900 € em 2026 e 1.000 € a partir de 2027.

7. Rendimentos prediais: IRS, IRC e retenção na fonte

O artigo 45.º-C do EBF prevê tributação autónoma de 10% em IRS para rendimentos prediais de contratos de arrendamento destinados exclusivamente à habitação, desde que a renda mensal não exceda os limites legais.

Quando os rendimentos sejam obtidos por sujeitos passivos de IRC ou por sujeitos passivos de IRS com contabilidade organizada, no âmbito da categoria B, são considerados apenas em 50%.

A retenção na fonte aplicável aos rendimentos da categoria F abrangidos pelo artigo 45.º-C do EBF passa também a ser de 10%.

Caso já tenham sido efetuadas retenções a taxa superior, a forma de regularização deverá ser analisada em função das instruções declarativas e procedimentos aplicáveis.

Base legal: artigos 5.º e 9.º do Decreto-Lei n.º 97/2026; artigo 45.º-C do EBF; artigo 101.º, n.º 1, alínea f), do Código do IRS.

➡️ Produção de efeitos: desde 1 de janeiro de 2026, para rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029.

8. IMT: agravamento para não residentes e novo prazo de pagamento

Na aquisição de prédio urbano ou fração autónoma destinado exclusivamente a habitação, por adquirente não residente, a taxa de IMT passa a ser de 7,5%, salvo exceções legais.

A taxa agravada não se aplica quando o adquirente:

• tenha sido residente fiscal em Portugal;
• se torne residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a aquisição;
• destine o imóvel ao arrendamento habitacional, com renda dentro dos limites legais, no prazo de seis meses, mantendo-o arrendado durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.

Quando se verifique uma situação de desagravamento, pode ser pedida à AT a anulação da diferença entre o imposto pago e o imposto resultante das taxas normais.

Base legal: artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 97/2026; artigo 17.º, n.os 10, 11 e 12, do Código do IMT.

➡️ Produção de efeitos: aplicável nos termos gerais de entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 97/2026.

8.1. Liquidação e pagamento do IMT

O prazo para pagamento do IMT é alterado.

O imposto deve ser pago no próprio dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes.

Base legal: artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 97/2026; artigo 36.º, n.º 1, do Código do IMT.

9. IMT e IS – Habitações de custos controlados

É criado um benefício fiscal para a primeira aquisição de prédio urbano ou fração autónoma destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, quando esteja em causa habitação de custos controlados.

O benefício pode incluir isenção ou redução de IMT e dedução à coleta do imposto do selo.

A aplicação depende de deliberação da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal.

Base legal: artigo 9.º do Decreto-Lei n.º 97/2026; artigo 45.º-B do EBF.

10. Regime dos contratos de investimento para arrendamento (CIA)

O CIA — contrato de investimento para arrendamento — é celebrado entre o investidor e o IHRU, I. P., e destina-se a apoiar investimentos em imóveis para arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional.

Pode atribuir benefícios fiscais por um período até 25 anos, mas exige o cumprimento de condições ao longo da vigência do contrato.

Entre alguns dos requisitos estão:

• pelo menos 700/1000 da área de construção abrangida deve destinar-se a arrendamento habitacional;
• as rendas não podem exceder os limites legais;
• o investidor deve ter capacidade técnica e de gestão;
• deve dispor de contabilidade organizada adequada;
• deve ter a situação fiscal e contributiva regularizada;
• os imóveis abrangidos devem ser identificados e afetos ao arrendamento nos prazos previstos.

Entre os benefícios possíveis estão isenção de IMT, isenção de imposto do selo, isenção de IMI até oito anos, redução de 50% da taxa de IMI no período remanescente, aplicação da taxa reduzida de IVA da verba 2.42.2, isenção de AIMI, restituição de 50% do IVA suportado em serviços de arquitetura, engenharia, projetos e estudos, e redução de 50% da taxa da verba 29.2 da TGIS.

O incumprimento pode ser gravoso: a resolução do contrato implica a perda dos benefícios fiscais atribuídos, em percentagem variável consoante o momento em que ocorra o incumprimento — 100% nos primeiros 10 anos, 50% após esse período e antes dos últimos cinco anos, e 30% nos últimos cinco anos — acrescida de juros compensatórios.

Base legal: anexo I, artigos 1.º, 2.º, 3.º, 6.º e 7.º, do Decreto-Lei n.º 97/2026.

➡️ Produção de efeitos: a partir de 1 de setembro de 2026.

11. Regime de restituição parcial do IVA suportado por particulares na construção da sua HPP

Este regime aplica-se a pessoas singulares que, fora de uma atividade empresarial ou profissional, contratem empreitadas de construção de imóveis destinados à sua habitação própria e permanente.

O particular não aplica diretamente a taxa de 6%. Suporta IVA à taxa normal na empreitada e pode depois pedir à AT a restituição parcial do montante equivalente à diferença entre o IVA suportado e o IVA que resultaria da taxa reduzida.

O regime exige, nomeadamente:

• cumprimento dos limites legais do imóvel;
• afetação do imóvel a HPP no prazo de seis meses após a emissão da documentação relativa ao início de utilização;
• manutenção dessa afetação durante pelo menos 12 meses;
• faturas legalmente emitidas e comunicadas;
• contrato ou contratos de empreitada;
• título de utilização;
• comprovativo do valor do terreno;
• contratos de empreitada devem ser contratos escritos (“um orçamento” não é suficiente como contrato de empreitada);
• faturas comprovativas dos custos de construção.

A mera aquisição de materiais incorporados na construção não é elegível.

Base legal: anexo II, artigos 1.º a 7.º, do Decreto-Lei n.º 97/2026.

➡️ Produção de efeitos: aplicável a empreitadas cuja iniciativa procedimental tenha iniciado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e cuja exigibilidade do IVA ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026; pedidos relativos aos três primeiros trimestres de 2026 podem ser entregues a partir de 1 de outubro de 2026.

12. Regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA)

O RSAA — regime simplificado de arrendamento acessível — estabelece os requisitos para que determinados contratos de arrendamento, arrendamento para subarrendamento habitacional e subarrendamento habitacional possam beneficiar de isenção de IRS e IRC.

Este regime não se limita a imóveis novos ou construídos ao abrigo do Pacote Habitação, podendo abranger prédios urbanos ou mistos, frações autónomas, partes de prédio suscetíveis de utilização autónoma e partes de habitação, desde que sejam cumpridos os requisitos previstos no próprio regime.

O limite máximo da renda mensal será definido por portaria, tendo por base 80% da mediana de valores de renda por metro quadrado divulgada pelo INE para cada concelho.

Os contratos devem ter prazo mínimo de três anos, no caso de residência permanente, ou de três meses, no caso de residência temporária.

Para beneficiar do regime, o senhorio deve submeter, na plataforma eletrónica disponibilizada pelo IHRU, I. P., até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração do contrato, cópia do contrato celebrado e comprovativo da comunicação do contrato no Portal das Finanças, sem prejuízo das demais condições previstas no próprio regime.

O incumprimento dos requisitos determina a perda dos benefícios fiscais desde o momento do incumprimento, com regularização do imposto e juros compensatórios.

Base legal: anexo III, artigos 1.º a 8.º, do Decreto-Lei n.º 97/2026.

➡️ Produção de efeitos: a partir de 1 de setembro de 2026.

13. Aspetos práticos a considerar

A aplicação destas medidas exige análise prévia e documentação adequada.

Nas empreitadas em que se pretenda aplicar IVA a 6%, deve ser verificado e documentado, entre outros:

• o destino do imóvel;
• o limite de preço ou renda;
• a data da iniciativa procedimental;
• a data da documentação relativa ao início de utilização;
• o prazo de venda ou arrendamento;
• a menção expressa no título aquisitivo, quando aplicável;
• a imputação dos custos, especialmente em propriedade horizontal;
• o enquadramento das faturas emitidas pelos empreiteiros;
• identificação clara do local da obra nas faturas emitidas;
• celebração de contratos escritos de empreitada;
• a eventual necessidade de regularização futura.

Nos empreendimentos com várias frações, a contabilidade analítica, os centros de custo e os documentos de suporte devem permitir identificar, com rigor, que parte da empreitada respeita a imóveis ou frações elegíveis e que parte não reúne condições para beneficiar da taxa reduzida.

Nota final

As medidas aprovadas podem representar uma redução fiscal relevante, em especial no IVA da construção e reabilitação, na tributação dos rendimentos prediais e no reinvestimento de mais-valias imobiliárias.

Contudo, a sua aplicação depende do cumprimento rigoroso de limites, prazos, formalidades legais e obrigações documentais. A análise deve ser feita caso a caso, antes da concretização das operações ou da emissão e tratamento das respetivas faturas.

Fontes de informação

Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março

Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio

OCC – explicação técnica

OCC – documento explicativo

Lista de abreviaturas

• CIA — Contratos de Investimento para Arrendamento
• EBF — Estatuto dos Benefícios Fiscais
• HPP — Habitação Própria e Permanente
• IHRU, I. P. — Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P.
• IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis
• IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis
• IRC — Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas
• IRS — Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares
• IVA — Imposto sobre o Valor Acrescentado
• RJUE — Regime Jurídico da Urbanização e Edificação
• RSAA — Regime Simplificado de Arrendamento Acessível
• TGIS — Tabela Geral do Imposto do Selo

Esta comunicação é meramente informativa e não é exaustiva, pelo que se aconselha a consulta dos textos legais. Para mais informações, contactar através do email cingel@cingel.pt.

Qualquer informação/comunicação constante do sítio de internet www.cingel.pt ou relacionada, é de natureza meramente informativa e geral. A mesma não se destina a qualquer entidade ou situação particular e não substitui aconselhamento profissional adequado ao caso em concreto. As empresas Cingel, ou qualquer seu representante, não se responsabilizam por qualquer dano ou prejuízo que venha a ser causado de decisão tomada com base nas informações/comunicações referidas.

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Esta medida não é um estágio longo (como os outros), mas sim uma experiência profissional breve, flexível e com deslocação entre ilhas.

Objetivo principal: A medida serve para:

• Dar primeira experiência profissional rápida
• Aproximar jovens do mercado de trabalho
• Promover mobilidade entre ilhas
• Atrair jovens (inclusive do Continente) para os Açores

✔ Também tenta resolver falta de mão de obra em algumas ilhas.

Quem pode candidatar-se?

• Jovens entre 18 e 35 anos
• Residentes em Portugal (inclui Continente)
• Com qualificações nível 4 a 8 (curso profissional → mestrado/doutoramento)

Duração dos estágios: Entre 1 e 6 meses

Regra MAIS importante (e diferenciadora)

O estágio é sempre em mobilidade (condição obrigatória; não é opcional):

• Se o estagiário for do Continente ou da Ilha da Madeira pode ir para qualquer Ilha dos Açores;
• Se o estagiário for dos Açores → tem de ir para outra ilha diferente da sua nos termos previstos no Regulamento, a saber:
• Se de São Miguel pode ir para qualquer Ilha;
• Se da Ilha Terceira pode ir para qualquer Ilha, exceto para São Miguel;
• Se do Faial ou do Pico  pode ir para Santa Maria, São Jorge, Graciosa, Flores e Corvo;
• Se de São Jorge pode ir para Santa Maria, Graciosa, Flores e Corvo;
• Se da Graciosa  pode ir para Santa Maria, São Jorge, Flores e Corvo;
• Se de Santa Maria  pode ir para Graciosa, São Jorge, Flores e Corvo;
• Se das Flores  pode ir para Graciosa, São Jorge, Santa Maria e Corvo;
• Se da Ilha do Corvo pode ir para Graciosa, São Jorge, Santa Maria e Flores.

Quanto se recebe?

• Bolsa correspondente ao salário mínimo regional + majoração nos seguintes termos:
  • Níveis 4 e 5 do QNQ – majorado em 25%, ou seja, 1.207,50€
  • Níveis 6 e 7 do QNQ – majorado em 30%, ou seja, 1.255,80€
• Subsídio de alimentação
• Seguro de acidentes de trabalho (da responsabilidade da entidade promotora do projeto)

Nota: A bolsa é mais alta porque inclui compensação por deslocação.

Quem pode candidatar-se estágios?

• Empresas privadas
• Entidades públicas
• IPSS / associações
• Cooperativas

Não são legíveis os jovens que:

• tenham realizado estágio nas vertentes L ou T da medida Estagiar, regulamentada em anexo à Resolução do Conselho do Governo n.º 115/2022, de 19 de julho, salvo nos casos em que, após a realização do Estagiar T, tenham obtido um novo nível de qualificação correspondente aos níveis 6, 7 ou 8 do QNQ;
• Que sejam cônjuges ou equiparados, ascendentes ou descendentes ou, ainda, familiares, até ao 2.º grau em linha reta ou colateral, do promotor, enquanto pessoa singular, ou de sócios, gerentes ou administradores, no caso de pessoas coletivas;
• Que tenham já realizado estágio ao abrigo do presente regulamento.

Limite de estagiários: em cada ano civil o número total de estagiários não pode exceder:

• 1 estagiário para entidade com um número de trabalhadores igual ou inferior a 5 trabalhadores;
• 20% do nº de trabalhadores para entidades com dimensão superior a 5 trabalhadores.

Período de candidaturas: de 01 de março a 31 de agosto, sendo que os projetos iniciam-se no prazo máximo de 30 dias úteis seguintes à aprovação das candidaturas, de acordo com o previamente acordado entre as partes

Assiduidades:

Qualquer falta do estagiário determina a perda de bolsa, exceto quando se trata de faltas justificadas pelo motivo de procura ativa de emprego até ao limite de 2 dias por mês.

O estagiário não pode exceder o nº de faltas injustificadas seguidas ou 10 faltas injustificadas interpoladas;

A entidade promotora deve registar as presenças, submetendo o mapa de assiduidade mensal até ao 8º dia útil do mês seguinte àquele que diz respeito.

Esta comunicação é meramente informativa e não é exaustiva, pelo que se aconselha a consulta dos textos legais.

Qualquer informação/comunicação constante do sítio de internet www.cingel.pt ou relacionada, é de natureza meramente informativa e geral. A mesma não se destina a qualquer entidade ou situação particular e não substitui aconselhamento profissional adequado ao caso em concreto. As empresas Cingel, ou qualquer seu representante, não se responsabilizam por qualquer dano ou prejuízo que venha a ser causado de decisão tomada com base nas informações/comunicações referidas.

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O 2FA constitui um mecanismo adicional de segurança que, para além da palavra-passe habitual, exige a validação através de um segundo fator de autenticação (por exemplo, código temporário por SMS, aplicação de autenticação ou notificação no dispositivo móvel). Esta medida reduz significativamente o risco de acessos não autorizados e reforça a proteção de dados pessoais e profissionais.

Após a referida data, o acesso aos sistemas poderá ficar condicionado à ativação prévia do 2FA.

A ativação deverá ser efetuada na área de definições de segurança da respetiva conta. Recomenda-se que o procedimento seja realizado com a maior brevidade possível, a fim de evitar constrangimentos.

Para qualquer esclarecimento adicional ou apoio técnico, deverá ser contactado o suporte informático.

Para mais informação deixamos aqui dois vídeos disponibilizados pela Segurança Social, um com a exemplificação de como fazer esta adesão e o outro que será para terceiros em que diz respeito, por exemplo, no caso da Cingel criar estas subcontas para puder cumprir as responsabilidades que tem feito até aqui (comunicação das admissões, envio das contribuições, gestão dos vínculos, …)

https://www.seg-social.pt/ptss/pssd/noticias/ativacao-autenticacao-dois-fatores

https://www.seg-social.pt/ptss/pssd/noticias/criacao-de-subcontas

Salientamos que esta obrigação é perante a Segurança Social; não tem nada a ver com o sistema que está a ser criado pela AT

Esta comunicação é meramente informativa e não é exaustiva, pelo que se aconselha a consulta dos textos legais.

Qualquer informação/comunicação constante do sítio de internet www.cingel.pt ou relacionada, é de natureza meramente informativa e geral. A mesma não se destina a qualquer entidade ou situação particular e não substitui aconselhamento profissional adequado ao caso em concreto. As empresas Cingel, ou qualquer seu representante, não se responsabilizam por qualquer dano ou prejuízo que venha a ser causado de decisão tomada com base nas informações/comunicações referidas.

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Foi publicado o Dec. Lei 31-B/2026. Os beneficiários das medidas previstas neste diploma devem contactar as respetivas instituições financeiras, através dos canais habituais, para formalizar a adesão e assegurar a aplicação da moratória.

Este diploma cria uma moratória excecional e temporária destinada a apoiar famílias e entidades afetadas pela tempestade «Kristin», permitindo o adiamento do pagamento de créditos e evitando a revogação de linhas de crédito. (art. 1.º)

Podem beneficiar desta medida as entidades com sede ou atividade em municípios abrangidos pelas Resoluções do Conselho de Ministros aplicáveis, incluindo empresas, IPSS, entidades da economia social, explorações agrícolas ou florestais e entidades titulares de património natural, cultural ou desportivo afetado. (art. 2.º, n.º 1)

A moratória abrange ainda pessoas singulares com crédito à habitação própria permanente em municípios abrangidos, trabalhadores em lay-off e empresas de qualquer dimensão (exceto do setor financeiro), desde que não se encontrem em incumprimento relevante a 28/01/2026, nem em insolvência ou execução, e tenham a situação regularizada perante a Autoridade Tributária e a Segurança Social. (art. 2.º, n.ºs 1, 2 e 3)

A medida aplica-se a crédito concedido por bancos e outras entidades financeiras autorizadas, ficando excluídos, nomeadamente, créditos para compra de instrumentos financeiros, créditos associados a regimes fiscais de fixação em Portugal (salvo Programa Regressar) e cartões de crédito para uso individual de administradores ou trabalhadores. (art. 3.º)

A moratória aplica-se a exposições contratadas até 28/01/2026 e prevê, entre outras medidas, a proibição de revogação de linhas de crédito, a prorrogação de créditos com pagamento final e a suspensão do pagamento de capital e juros em créditos com reembolso parcelar. (art. 4.º, n.º 1)

A duração é de 90 dias, contados desde 28/01/2026, não produzindo efeitos de incumprimento nem ativando vencimento antecipado, mantendo-se as garantias associadas. (art. 4.º, n.ºs 2 e 4)

A adesão depende do envio de declaração à instituição financeira, acompanhada de prova de regularidade fiscal e contributiva, devendo o banco aplicar a moratória no prazo de 5 dias úteis. Caso não exista resposta, a moratória considera-se automaticamente aplicada, sendo proibida a cobrança de comissões pela adesão. (art. 5.º)

O diploma prevê ainda a comunicação das exposições abrangidas à Central de Responsabilidades de Crédito, definição de regulamentação adicional por portaria, e está prevista a publicação de novo diploma no prazo de 60 dias com medidas mais alargadas. (arts. 10.º, 11.º e 12.º)

O diploma entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação, produzindo efeitos desde 28/01/2026. (art. 13.º)

Informações úteis:

Decreto-Lei n.º 31-B/2026 – Fixa moratória dos empréstimos para as famílias e empresas afetadas pela tempestade «Kristin»

OCC

Esta comunicação é meramente informativa e não é exaustiva, pelo que se aconselha a consulta dos textos legais.

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A informação mais detalhada sobre as 2 linhas de crédito pode ser consultada nos seguintes links:

https://www.bpfomento.pt/pt/noticias/bpf-abre-dia-4-fevereiro-linhas-de-emergencia-para-apoiar-a-reconstrucao-economica

https://www.bpfomento.pt/pt/catalogo/linha-apoio-a-reconstrucao-investimento

https://www.bpfomento.pt/pt/catalogo/linha-apoio-a-reconstrucao-tesouraria

As Empresas impactadas que pretendam aceder a estes apoios devem contactar o seu Banco Comercial.

A equipa Cingel, ao vosso dispor

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• 10,46€/dia em cartão refeição; e
• 6,15€/dia, em dinheiro.

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Confira nos link’s abaixo as novas tabelas e legislação em questão:

https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/despacho/1179-2026-1033397644

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Cientes da tragédia que se vive nos últimos dias, com especial incidência no distrito de Leiria, e das profundas dificuldades que muitos empresários, trabalhadores e famílias estão a atravessar, queremos deixar-vos uma palavra de proximidade, solidariedade e total disponibilidade.

Sabemos que este é um momento particularmente exigente, marcado por danos materiais muito significativos, havendo empresas que não conseguem sequer funcionar, por terem sido totalmente afetadas nas suas instalações, bem como por dificuldades acrescidas de ligação e comunicação, que tornam ainda mais complexo este período.

Apesar dos constrangimentos sentidos ao nível do fornecimento de energia e comunicações, informamos que a Cingel se encontra a trabalhar ativamente. Foram, entretanto, asseguradas soluções alternativas, designadamente através da utilização de gerador e de ligação satélite Starlink, estando a reforçar as ligações aos nossos escritórios e a capacidade de comunicação. Estamos ainda limitados em dados e velocidade de internet.

Estamos ao vosso dispor para colaborar em tudo o que nos seja possível, dentro das nossas competências, quer no esclarecimento de dúvidas, no apoio à reorganização de processos ou na identificação de caminhos possíveis neste contexto excecional, bem como, se necessário, através de apoio logístico nas nossas instalações. Informamos ainda que estamos atentos às medidas excecionais que venham a ser adotadas, de modo a apoiar os nossos clientes da forma mais adequada.

Encontramo-nos contactáveis por telefone – 244770500 (não temos rede móvel). Caso não o consigam, poderão contactar-nos por e-mail ou por WhatsApp ou, não sendo possível, deslocarem-se às nossas instalações em Maceira.

Reiteramos a nossa total disponibilidade e deixamos uma palavra de força e confiança, certos de que, com o esforço conjunto, será possível ultrapassar este momento excecional e encontrar caminhos para a recuperação.

A equipa Cingel, ao vosso dispor,

Apresentamos:

• Medidas anunciadas pelo Governo – consulte este link: https://www.portugal.gov.pt/pt/gc25/governo/comunicado-do-conselho-de-ministros?i=709

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As instruções publicadas incidem sobre a aplicação das alíneas f) e g) do n.º 2 do artigo 21.º do Código do IVA, clarificando as situações em que é admissível a dedução do imposto suportado, bem como os respetivos limites e enquadramento legal.

Esta comunicação é meramente informativa e não é exaustiva, pelo que se aconselha a consulta dos textos legais. Para mais informações, contactar através do email cingel@cingel.pt.

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A presente Portaria produz efeitos a partir de 01 de janeiro de 2026. Mais informamos que esta atualização deverá ser tida em conta em diversas regras legais, nomeadamente:

• Atualização do salário mensal dos gerentes ou administradores das empresas que são obrigatoriamente remunerados e estejam a auferir pelo mínimo definido para os Membros dos Órgãos Estatutários, ou seja pelo IAS.
• No caso de empresas do Continente que tenham a decorrer Estágios Profissionais, aconselhamos a que contatem o Técnico do IEFP responsável pelo processo, de modo a confirmar se a Bolsa de Estágio e valor financiado terão alteração.

Legislação aplicável

Portaria nº 480-A/2025/1, de 30 de dezembro, podendo ser consultada AQUI

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